동탄구가 규제지역으로 지정된 이후 인접한 오산과 병점으로 향하는 실제 매수 움직임에 변화가 나타나고 있다.
최근 공개된 부동산 매수인 자료에서는 동탄구 거주자의 오산·병점 부동산 매수가 규제 이전보다 약 두 배 증가한 흐름이 확인됐다.
법원 등기정보광장의 소유권이전등기 신청 매수인 현황을 분석한 결과 동탄구 거주자의 동탄구 내 부동산 매수인은 규제 전인 지난 2~6월 월평균 1,101명에서 7월 719명으로 감소했다. 반면 같은 기간 동탄구 거주자의 오산·병점 매수는 월평균 65명에서 7월 133명으로 두 배가량 늘었다.
동탄 규제 이후 나타난 수요 이동이 실제 매수자 행동으로 확인할 수 있다는 점에서 주목할 만하다.
동탄 내 매수 줄고 오산·병점 늘었다
최근 경기 남부 주택시장의 가장 큰 변화 가운데 하나는 규제지역과 비규제지역 사이에 다시 뚜렷한 차이가 생겼다는 점이다.
실제로 동탄구와 용인 기흥구 등이 규제지역으로 묶인 이후 인접한 비규제지역인 병점구와 수원 권선구, 남양주 등에서 신고가 거래가 이어지고 있다.
실제 가격 흐름도 달라지고 있다. 한국부동산원 자료에 따르면 올해 1~8월 동탄 아파트 매매가격지수는 17.25% 상승했다. 동탄이 규제지역으로 추가 지정된 이후 상승세가 다소 주춤한 반면, 병점구의 같은 기간 상승률은 5.67%를 기록했다.
특히 병점구에서는 최근 신고가 거래가 잇따르고 있다. 반정동 반정아이파크캐슬 5단지 전용 84.73㎡는 지난 9월 3일 9억7,700만원에 거래됐다. 지난 7월 7억7,000만원에 거래된 것과 비교하면 두 달도 되지 않아 약 2억원이 높아졌다.
병점동 병점역아이파크캐슬 전용 84.98㎡ 역시 지난 7월 7억2,000만원 거래 이후 몇 차례 손바뀜을 거쳐 8월 29일 9억3,800만원에 거래됐다. 병점역아이파크캐슬은 올해 초만 해도 전용 84㎡가 7억원대에 거래됐지만, 7월부터 연이어 최고가를 높인 뒤 8월 9억원을 넘어섰다. 올해 첫 거래가격과 비교하면 약 7개월 만에 최고 거래가격이 약 31% 상승했다.
왜 비규제지역으로 움직이나
이 같은 움직임의 배경으로는 가격뿐 아니라 규제에 따른 자금조달 조건의 차이다.
뉴시스는 최근 서울과 규제지역에서 상대적으로 가격 부담이 낮은 경기 비규제지역으로 주거 수요가 이동하는 현상을 전하면서 비규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV) 상한이 최대 70%까지 적용될 수 있어 자금조달 부담 측면에서 차이가 발생한다고 분석했다.
서울 거주자의 경기지역 부동산 매수도 증가하고 있다. 올해 상반기 서울 거주자가 경기지역 집합건물을 매수한 뒤 신청한 소유권이전등기는 2만2,634건으로, 지난해 같은 기간 1만6,492건보다 37.2% 증가했다.
전문가들도 특정 지역의 규제가 강화되면 인접 비규제지역으로 일부 수요가 이동하는 이른바 풍선효과가 나타날 수 있다고 분석했는데 자금조달 부담을 고민하는 수요자가 상대적으로 부담이 낮은 지역을 대안으로 이동하는 현상이 실제로 일어나고 있다는 것이다.
오산 헤리티지 자이, 달라진 비교 구도
오산 헤리티지 자이는 행정구역상 오산시 양산동에 들어서지만 위치상 병점역과 반월동·동탄에 인접해 있다. 1단지 1,069가구와 2단지 714가구를 합쳐 총 1,783가구 규모의 자이 브랜드 대단지로 조성되며 2029년 입주가 예정돼 있다.
전용 84㎡ 분양가격은 타입과 층에 따라 약 7억1,200만~7억9,400만원 수준이다.
이 가격을 최근 주변 기존 아파트와 비교하면 시장의 기준이 이전과 달라졌다는 점을 확인할 수 있다.
병점역아이파크캐슬 전용 84㎡는 최근 9억3,800만원, 반정아이파크캐슬 5단지 역시 비슷한 면적에서 9억7,700만원의 거래가 확인됐다. 오산 헤리티지 자이 전용 84㎡ 최고 분양가보다 1억원 이상 높은 수준이다.
병점역아이파크캐슬은 역 접근성이 뛰어나고 이미 완성된 주거환경을 갖추고 있는 반면 오산 헤리티지 자이는 상대적으로 역과의 거리는 조금 더 떨어져 있지만 향후 입주하는 신축이라는 차이가 있다.
그럼에도 눈여겨볼 부분은 오산 헤리티지 자이의 분양가를 둘러싼 주변 시세와 수요 흐름이 빠르게 달라지고 있다는 점이다.
동탄 규제 이후 수요 이동 현실화…오산·병점 매수 늘었다
규제 이후 동탄구 내부 매수자는 감소한 반면 동탄 거주자의 오산·병점 매수가 월평균 65명에서 133명으로 늘었다.
병점구에서는 동시에 주요 단지의 신고가가 이어지고 있다. 이런 현상을 모두 규제 하나의 결과라고 단정할 수는 없지만 동탄과 가격·규제 조건이 다른 인접지역을 함께 비교하는 수요가 늘어나고 있다는 점은 확인해볼 수 있다.
동탄 규제 이후 실제 매수자의 이동 방향이 오산·병점 쪽으로 달라지고 있고, 주변 기존 아파트 가격까지 빠르게 높아지면서 7억원대에 공급되는 오산 헤리티지 자이를 평가하는 시장의 비교 구도 역시 이전과는 달라지고 있다.